Swedish Survivalist

Ponera att vi går in i en djup depression och massarbetslöshet blir ett faktum.

Hur kommer bankerna agera när folk inte har råd att betala sina lån?

Bostadsmarknaden lär ha havererat vid det laget så att försöka sälja lär vara en lögn,även för banken.
Skulle bankerna låta folk bo kvar ändå? De flesta bankerna lär gå omkull inom en snar framtid ändå vid ett sånt scenario.
Vem äger din bostad om banken går omkull? Staten?

Kom att tänka på den här filmen. 99 Homes, en kille blir vräkt från sitt hem och börjar jobba med att vräka folk.


Jag kan inte termerna men om banken äger fastigheten och banken går i konkurs finns det väl alltid någon som köper upp bankens tillgångar, och på så sätt tjänar en massa pengar.

Under den första wall street-kraschen 1929 bodde väl ett gäng nyblivna hemlösa i parkerna i staden medan dyra manhattanlägenheter fick nya ägare?

Om banken hostar eller är nära konkurs så säljer de skuldbrev. De säljer alltså vidare lånepappren för ett belopp som oftast är lägre än det belopp låntagarna är skyldiga.
Har man satt fastigheten som säkerhet så står fastigheten fortfarande som säkerhet då skuldbrevet bytt ägare.
Klarar låntagaren inte av amorteringarna brukar det sluta med att fastigheten säljs på exekutiv auktion, ofta till ett belopp mycket lägre än fastighetens egentliga värde. Från det dras även kostnader för indrivning och försäljning. Sen är det upp till låntagaren att betala det återstående skuldbeloppet.

I Sverige är det mycket svårare att vräka boende än i tex. USA. Kan vara värt att läsa igenom Jordabalken.

Bara för sakens skull:

Banken äger inte fastigheten som man har lånat en massa stålar för att köpa. I och med att fastigheten är satt som pant för lånet kan den dock övergå i bankens ägo om lånen inte betalas.

Lurker skrev:Bara för sakens skull:

Banken äger inte fastigheten som man har lånat en massa stålar för att köpa. I och med att fastigheten är satt som pant för lånet kan den dock övergå i bankens ägo om lånen inte betalas.

Visst, det stämmer. Men det blir mer en språk-diskussion om vad som är korrekt svenska och rätta termer, inte vad som påverkar verkligheten.

Och ja, turligt nog svårare att bli vräkt i Sverige än i USA, även om det är långtifrån omöjligt. Använder ofta USA som skräckexempel.
Som jag förstått det blir man inte fysiskt utkastad här i Sverige utan en långdragen process, men man drar på sig mer och mer skulder innan det är dags att bli utkastad.
http://www.socialstyrelsen.se/hemloshet/vrakningsforebyggandearbete/vrakningsprocessen

Detta enkla diagram visar hur det går till.

Finns ju alltid socialbidrag kanske ni tänker, men inte "bara" där heller. Hörde om en person som hade en massa skulder, tog ett lån för att betala av dem och gick samma dag till socialtjänsten för att ansöka om socialbidrag. Det gick inte. Socialtjänsten räknar inkomst tre månader tillbaka i tiden och har du då tjänat mer än existensminimum de tre månaderna får du inget socialbidrag. Personen i exemplet hade alltså haft en inkomst på typ 200 000kr dagen innan som han använt för att betala av skulderna. Personen fick alltså vara hemlös i tre månader. Du får hellre inte ha några "fasta tillgångar" i form av t.ex bil eller annat "stort" som är värt pengar som går att sälja.

Säg att vi skulle få 30% arbetslöshet. Bostadsmarknaden skulle bli fullkomlig översvämmad av villor som folk inte har råd att betala sina lån för.
Kan tänka mig att de är ganska oattraktiv att köpa skuldebrev på fastigheter om bostadsmarknaden är stendöd.
Dessutom borde en sån här kris drabba samtliga banker hårt.
Vad händer om inga intressenter finns av varken skuldebrev eller fastigheter som säljs via exekutiv auktion?

Hägern skrev:Vad händer om inga intressenter finns av varken skuldebrev eller fastigheter som säljs via exekutiv auktion?

Återigen, kan inte alla ekonomiska termer. Men företag som går med vinst kan tjäna pengar på att köpa på sig skulder för att få skattelättnader. Så det lär nog inte hända i en sådan situation.
Mera troligt vid zombieinvasion, epidemi, världskrig eller liknande.

Nikenik skrev:
Återigen, kan inte alla ekonomiska termer. Men företag som går med vinst kan tjäna pengar på att köpa på sig skulder för att få skattelättnader. Så det lär nog inte hända i en sådan situation.
Mera troligt vid zombieinvasion, epidemi, världskrig eller liknande.

Jag har visserligen svårt att tro att företag kommer göra stora så vinster under en sådan djup depression att de har möjlighet att köpa upp 30% av den arbetsföra befolkningens skulder.

Ingen kan nog säga exakt vilka åtgärder eller beslut som kommer att styra utvecklingen i en sådan situation men man kan nog räkna med:
1. Du kommer inte att på något magiskt vis komma undan från de skulder du dragit på dig.
2. Bankerna kommer alltid att klara sig på något sätt. Bail in, bail out, bail hit-och-dit. To Big to Fail, och allt sånt.

Kanske det. Huset mår bättre om någon bor där och håller det vamt. Men de lär nog ha någon sorts pålaga i alla fall.

Om banken gör konkurs tas lånen upp som tillgångar och de försöker göra pengar på dem för att betala bankens skulder och fodringsägare.

Hägern skrev:Ponera att vi går in i en djup depression och massarbetslöshet blir ett faktum.

Hur kommer bankerna agera när folk inte har råd att betala sina lån?

Bostadsmarknaden lär ha havererat vid det laget så att försöka sälja lär vara en lögn,även för banken.
Skulle bankerna låta folk bo kvar ändå? De flesta bankerna lär gå omkull inom en snar framtid ändå vid ett sånt scenario.
Vem äger din bostad om banken går omkull? Staten?

Kan du inte betala kommer banken nog tvinga dig till en försäljning om bostaden är pantsatt. I tuffa tider kommer reglerna också bli tuffare än vad de är idag.

Under 90-talskrisen var det många som tvingades sälja sina bostäder och sedan stod de utan bostad och med rester av lånen kvar under många år (lyssna ex på P3 dokumentären om krisen).
Då fanns det lediga hyresrätter och de kunde då flytta in i en sådan. Nu finns det knappt några lediga bostäder (söder om norrland iaf), vilket kan betyda, kan du inte betala dina lån kan du riskera att bli bostadslös, eller tvingas flytta långt för att få bostad, men då riskera stå utan jobb.

Det finns idag många som är belånade, men också många som inte är det. Dvs de som idag inte är belånade men som har sparpengar liggande kommer i ett sådant läge kunna köpa billiga bostäder och sedan hyra ut till de som står utan. Det kan bli dramatiskt, men behöver inte bli det. Men någon får alltid betala, och någon kommer nog tjäna på det. I ett land som Sverige skulle jag inte bli förvånad över om kommunen eller staten gick in o köpte upp billiga hus och gjorde flyktingbostäder av det, det händer ju delvis redan nu.

...som Smaland säger...

Om värdet på pant/säkerheten på lånet faller så kan banken begära att lånet tecknas om. Det innebär att banken vill att du skall ge ytterligare säkerhet på lånet. Kanske en annan fastighet som inte är belånad. Om detta blir "jobbigt" så kan det innebära att banken uppfattar skulden som mera osäker och att banken därför vill ha högre ränta eller insisterar på att någon med förmögenhet/betalt hus dessutom skall gå i borgen för lånet. Detta är en anledning till varför det är bra att amortera på huslånet. Och att ha en hög kontantinsats. Det blir då färre lån som behöver tecknas om i händelser av "fluktuationer" vad gäller huspriser.

Om du inte vill teckna om lånet, eller ge ytterligare säkerhet eller fixa borgen, när säkerheten inte längre täcker skulden så förfaller hela lånet och skall betalas tillbaka omgående.

Restskulden, efter att säkerheter sålts, kan sedan säljas, eventuellt med förlust, till någon som tror sig om att vara "duktig" på att driva in skulder...

I USA är normalt ett huslån hårt knutet till huset. Det innebär att om husägaren inte kan betala på lånet så kan husägaren lämna huset till banken och sedan står banken där med huset och lånet är löst. I Sverige är huslån normalt INTE knutna till huset utan till låntagaren. Typiskt är dock huset pant/säkerhet för lånet. Det innebär att lånet INTE är löst om du lämnar huset till banken. Huset säljs och intäkten används för att lösa en del av lånet. Men den del av lånet som då eventuellt inte blir betald kvarstår. Och restskulden kan drivas in genom att andra tillgångar drivs in, exempelvis bil, fritidsbostad, båt eller annat. Under tiden tickar eventuell ränta och låneavgifter precis som om huset fanns kvar i låntagarens ägo.

På ett sätt är det mera "renhårigt" i USA. Banken får stå där med Svarte-Petter om de har lånat ut till någon som inte kan betala. Övriga låntagare bekostar lånet genom högre räntor. Men inte sällan, vid större krascher, löser staten ut dåliga skulder så att det bara är husägaren och skattebetalarna som förlorar något.

Nu finns det åtskilliga exempel på fastighetsägare som stått med extremt höga lån på sina bostäder och inte haft möjlighet att sälja under många år eftersom det skulle innebära stora kvarskulder. Dessa har INTE blivit utkastade av banken så länge de kunnat betala räntan. Det är bara skrämselpropaganda.

För övrigt är det nära på obegåvat att amortera på bostaden när räntan är låg och index stiger. Bättre då att investera pengarna och betala av en klumpsumma om räntan stiger. När index stiger med 8-15% per år och man har en bolåneränta på 1.1-1.5% tjänar man betydligt mer på att investera.
Om du investerar 5000:- per månad i 5 år med 8% avkastning så har du tjänat 67 070:- och betalat 11 642:- i betald ränta (till 1.5% vilket jag hoppas att ingen har) på det som du annars hade amorterat av. En vinst på 55 428:-
Hade du istället haft 15% avkastning, vilket är någon form av snitt på börsen över tid, så hade du tjänat 125 068 jämfört med om du hade amorterat 500:- per månad. Det är snabbt konstaterat att det inte är värt att amortera under goda år.

En annan tankeväckande kalkyl är om man säljer en bostad med god vinst, som många gjort, och istället flyttar till en hyresrätt. Om du hade köpt en 3a i Enskede 2010 hade du betalat i snitt 32563:- / kvm. 75kvm innebär en köpeskilling på 2.4 miljoner, varav 360 000 var kontantinsatskravet på 15%. 2016 låg snittpriset för samma bostad på 4.35 miljoner. En vinst på 1.95 miljoner. Kvar efter skatt: 1.52 millar, + 360 000 som du la kontant. Du tar dina 1.88 miljoner och placerar dem ansvarsfullt samtidigt som du flyttar in i en hyresrätt. Ujuj, inte äga sitt boende? Men vänta.

Med 15% avkastning och 20 års sparhorisont har du plötsligt 30 miljoner kronor. Samtidigt har du kanske spenderat 15 000:- i snitt per månad för din hyresrätt. På 20 år har du alltså betalat 3.6 miljoner, och därmed tjänat 26.4 miljoner.
Om man tror på en bostadsbubbla är detta ett riktigt bra sätt att möta den.

Harmklinga skrev:Nu finns det åtskilliga exempel på fastighetsägare som stått med extremt höga lån på sina bostäder och inte haft möjlighet att sälja under många år eftersom det skulle innebära stora kvarskulder. Dessa har INTE blivit utkastade av banken så länge de kunnat betala räntan. Det är bara skrämselpropaganda.

För övrigt är det nära på obegåvat att amortera på bostaden när räntan är låg och index stiger. Bättre då att investera pengarna och betala av en klumpsumma om räntan stiger. När index stiger med 8-15% per år och man har en bolåneränta på 1.1-1.5% tjänar man betydligt mer på att investera.
Om du investerar 5000:- per månad i 5 år med 8% avkastning så har du tjänat 67 070:- och betalat 11 642:- i betald ränta (till 1.5% vilket jag hoppas att ingen har) på det som du annars hade amorterat av. En vinst på 55 428:-
Hade du istället haft 15% avkastning, vilket är någon form av snitt på börsen över tid, så hade du tjänat 125 068 jämfört med om du hade amorterat 500:- per månad. Det är snabbt konstaterat att det inte är värt att amortera under goda år.

En annan tankeväckande kalkyl är om man säljer en bostad med god vinst, som många gjort, och istället flyttar till en hyresrätt. Om du hade köpt en 3a i Enskede 2010 hade du betalat i snitt 32563:- / kvm. 75kvm innebär en köpeskilling på 2.4 miljoner, varav 360 000 var kontantinsatskravet på 15%. 2016 låg snittpriset för samma bostad på 4.35 miljoner. En vinst på 1.95 miljoner. Kvar efter skatt: 1.52 millar, + 360 000 som du la kontant. Du tar dina 1.88 miljoner och placerar dem ansvarsfullt samtidigt som du flyttar in i en hyresrätt. Ujuj, inte äga sitt boende? Men vänta.

Med 15% avkastning och 20 års sparhorisont har du plötsligt 30 miljoner kronor. Samtidigt har du kanske spenderat 15 000:- i snitt per månad för din hyresrätt. På 20 år har du alltså betalat 3.6 miljoner, och därmed tjänat 26.4 miljoner.
Om man tror på en bostadsbubbla är detta ett riktigt bra sätt att möta den.

Hur får du 8% avkastning, oavsett hur marknaden rör sig? Är det verkligen en rimlig nivå?